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3月31日,住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》的公告。新规范以住宅项目整体为对象,以安全、舒适、绿色、智慧为目标,在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面,对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。新规范将于今年5月1日起施行。

新规有哪些看点?层高不低于3米,4层及以上住宅设置电梯

此次新规亮点颇多。新规范规定了新建住宅建筑层高不低于3米,4层及以上住宅设置电梯;提高了墙体和楼板隔声性能;提高了户门、卫生间门的通行净宽;提高了阳台等临空处栏杆高度;要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内;要求空调室外机安装在专用平台;规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

其中,“住宅层高调至3米”的技术标准,住建部在此前两会期间已有所披露。根据最新规范,住宅层高由现行版本规定的宜为2.8米提升至不低于3.0米,卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。

中指研究院报告提到,随着居民生活品质的提升,人们对居住舒适度也有了更高的追求,比如通过加装隔声板来提升房屋隔音降噪性能,或者通过安装新风系统、中央空调、地暖等建筑设备来提升居住品质,而此次层高标准的提升,可以有效提高居住空间的适应性。同时,层高提升后,可以扩大阳台窗户面积,改善室内采光和通风效果。此外,消费者在装修设计上也有了更大的灵活性,可以满足不同家庭的个性化需求,提升居民的获得感及幸福感。

值得关注的是,在“好房子”建设导向的推动下,2024年以来,多省市已先行调整层高地方标准,新标准的要求普遍集中在3米到3.3米之间,如《江苏省改善型住宅设计与建造导则》规定,改善型住宅的层高不应小于3.1米,设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅层高不应小于3.15米;《江西省商品住宅品质提升设计指引(试行)》提出,住宅净高不应小于3.10米;《河南省好房子设计与建造技术导则》明确住宅层高不应小于3.1米。

电梯设置方面,新版《住宅项目规范》降低了电梯设置的楼层要求,从原规定“七层及以上需设电梯”调整为“四层及以上需设电梯”。业内认为,这一规定进一步提升了居民出行便利性,解决低层住宅(如多层、小高层)老年人、行动不便者通行问题。此外,2011版规范虽然要求设置担架电梯,但未明确担架电梯的尺寸,且各地城市的标准也不相同,2025年新规统一了电梯轿厢尺寸,一方面便于电梯的设计、生产与维护,降低成本;另一方面可确保担架等救援设施进入电梯,提升了应急救援能力,让居住更加安全。另外,对于12层及以上住宅的电梯数量,也由原版“每栋楼不少于两台”调整为“每个住宅单元不少于两台”。

新规对房地产市场将有哪些影响?

“新标准的发布,最大的影响就是激发大家改善住房的愿望,促进换房需求。”李宇嘉点评道。

李宇嘉指出,2023年以来,新建商品房市场已经是改善型需求主导了,但符合改善需求的房源比较少。现在新的标准发布以后,相当于把住房消费的底线标准拉高了,好产品供给出来以后,会产生示范效应,从而带动换房,包括本不打算换房的人群,也因为看到了综合品质更高,但价格更适宜的新房产品,从而驱动改善居住。同时,也让市场上的产品供给更加多元,可供大家选择。

上海易居研究院副院长严跃进认为,新规将拉动“置换-二手房流转-新房去库存”链条。近两年,改善型需求占比明显提升,新规实施后,品质新房供给增加,推动“以旧换新”热潮。

李宇嘉认为,换房需求释放出来以后,会带动二手房挂牌,这对于新市民、年轻人上车是有帮助的。毕竟很多二手房单价低、总价低,这是他们实现住房的一个可行的、低成本路径。上车以后,由于住房消费成本低,不影响生活消费,更有动力在未来改善住房,购置高品质的好房子,从而带动构建先租后买、先小后大,先上车后改善,逐步提升居住福利的梯度购房消费模式,这是我国房地产可持续发展的路径,也是房地产的新模式。

新规的发布也引发了市场对存量在售项目是否会受到冲击的担忧。李宇嘉认为,从2023年开始,刚需大多数转向二手住房和租赁居住,新房市场主要面向改善型住房需求。近年来,新房市场供给的项目,基本上开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。很多改善型产品,特别是一些低密度的项目,已经开始试行3米层高了,已经在层高、隔声、降噪、安全等方面加大投入,在服务一老一小等方面的配套设施方面做了很大的投入,甚至开始“内卷式”竞争了。

其认为,新规是底线指标,即将住房建筑标准拔高了,对所有买新房的人群都利好,而市场上已经面市的改善型住房,开发商竞争或“内卷”的是上限指标或高限指标,即已经超越了底线指标,所以影响并不是很大。

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