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3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》的公告。新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。新规范将于今年5月1日起施行。

新规有哪些看点？层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯

此次新规亮点颇多。新规范规定了新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

其中，“住宅层高调至3米”的技术标准，住建部在此前两会期间已有所披露。根据最新规范，住宅层高由现行版本规定的宜为2.8米提升至不低于3.0米，卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。

中指研究院报告提到，随着居民生活品质的提升，人们对居住舒适度也有了更高的追求，比如通过加装隔声板来提升房屋隔音降噪性能，或者通过安装新风系统、中央空调、地暖等建筑设备来提升居住品质，而此次层高标准的提升，可以有效提高居住空间的适应性。同时，层高提升后，可以扩大阳台窗户面积，改善室内采光和通风效果。此外，消费者在装修设计上也有了更大的灵活性，可以满足不同家庭的个性化需求，提升居民的获得感及幸福感。

值得关注的是，在“好房子”建设导向的推动下，2024年以来，多省市已先行调整层高地方标准，新标准的要求普遍集中在3米到3.3米之间，如《江苏省改善型住宅设计与建造导则》规定，改善型住宅的层高不应小于3.1米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅层高不应小于3.15米；《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》提出，住宅净高不应小于3.10米；《河南省好房子设计与建造技术导则》明确住宅层高不应小于3.1米。

电梯设置方面，新版《住宅项目规范》降低了电梯设置的楼层要求，从原规定“七层及以上需设电梯”调整为“四层及以上需设电梯”。业内认为，这一规定进一步提升了居民出行便利性，解决低层住宅（如多层、小高层）老年人、行动不便者通行问题。此外，2011版规范虽然要求设置担架电梯，但未明确担架电梯的尺寸，且各地城市的标准也不相同，2025年新规统一了电梯轿厢尺寸，一方面便于电梯的设计、生产与维护，降低成本；另一方面可确保担架等救援设施进入电梯，提升了应急救援能力，让居住更加安全。另外，对于12层及以上住宅的电梯数量，也由原版“每栋楼不少于两台”调整为“每个住宅单元不少于两台”。

新规对房地产市场将有哪些影响？

“新标准的发布，最大的影响就是激发大家改善住房的愿望，促进换房需求。”李宇嘉点评道。

李宇嘉指出，2023年以来，新建商品房市场已经是改善型需求主导了，但符合改善需求的房源比较少。现在新的标准发布以后，相当于把住房消费的底线标准拉高了，好产品供给出来以后，会产生示范效应，从而带动换房，包括本不打算换房的人群，也因为看到了综合品质更高，但价格更适宜的新房产品，从而驱动改善居住。同时，也让市场上的产品供给更加多元，可供大家选择。

上海易居研究院副院长严跃进认为，新规将拉动“置换-二手房流转-新房去库存”链条。近两年，改善型需求占比明显提升，新规实施后，品质新房供给增加，推动“以旧换新”热潮。

李宇嘉认为，换房需求释放出来以后，会带动二手房挂牌，这对于新市民、年轻人上车是有帮助的。毕竟很多二手房单价低、总价低，这是他们实现住房的一个可行的、低成本路径。上车以后，由于住房消费成本低，不影响生活消费，更有动力在未来改善住房，购置高品质的好房子，从而带动构建先租后买、先小后大，先上车后改善，逐步提升居住福利的梯度购房消费模式，这是我国房地产可持续发展的路径，也是房地产的新模式。

新规的发布也引发了市场对存量在售项目是否会受到冲击的担忧。李宇嘉认为，从2023年开始，刚需大多数转向二手住房和租赁居住，新房市场主要面向改善型住房需求。近年来，新房市场供给的项目，基本上开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。很多改善型产品，特别是一些低密度的项目，已经开始试行3米层高了，已经在层高、隔声、降噪、安全等方面加大投入，在服务一老一小等方面的配套设施方面做了很大的投入，甚至开始“内卷式”竞争了。

其认为，新规是底线指标，即将住房建筑标准拔高了，对所有买新房的人群都利好，而市场上已经面市的改善型住房，开发商竞争或“内卷”的是上限指标或高限指标，即已经超越了底线指标，所以影响并不是很大。